今年房贷利率的调整是近几年来最大的一次
因为上海一直以来都是全国买房利率最低的城市之一，不太会有很多客户提前还贷，但在其他城市
遥想当初2018-2019年，首套的利率没有低于5%的，甚至最高可以达到6%以上，所以很多人最近有了提前还贷的想法
小文当初就是买在一个利率高位上，她首套向银行贷了100万，利率是5.2%
最近她看了看股票和基金收益，简直哀鸿遍野，各大银行的定期存款利率也不过3%上下，再想想自己5.2%的房贷利率
一咬牙一跺脚，她想拿出包括股票基金存款的50万现金，提前还房贷本金，去对冲高昂的利息
今天我们来帮小文算一笔账，如果掏出50万现金
提前还房贷的话，怎样做才比较划算
01
先来算算现在的利息
小文2020年5月年买下的首套房，贷款100万，利率5.2%，算下来真的蛮高的
因为她当时把贷款年限拉到了30年，选择等额本息的还款方式，以100万房贷计算，产生的利息是97.6万
而目前已经按时还款两年，共计24期
我们来看下，截止到今年的5月，小文总共还剩余97万本金 87.4万利息未偿还
因为利率高，又使用了最高的贷款年限，所以我们看到100万贷款，实际上需要支付给银行的利息也接近100万
虽然一直有这样的说法，房贷是我们普通个体这辈子能够借到最低利息的贷款了，轻易不要提前还房贷
而最近小文还是动了提前还贷的念头
02
有两种提前还款方式
她算了一笔账，如果拿出50万的现金提前还房贷，可以选择
一个是缩短还款年限，每月的月供不变
一个是保持还款年限，每月的月供减少
这两种方式都是提前偿还本金，最大的不同就是后续所需支付的利息不同
如果选择缩短还款年限，当50万用于偿还本金后，还款月数从360缩短为133，原本2050年4月才能还完的债务，2031年5月便可以还完
而利息也从原来的97万减少为22.51万，但接下来的11年还是需要继续按照原月供还款
还有一种方法，还款期数不变，选择大大减少月供
按照原先的还款计划，小文每月的月供是5491元
如果拿出50万偿还本金，且选择还款期数不变的话，从今年6月开始，小文的月供将会降低一半，变成2659元，月供少一半
但因为还款期数不变，依旧要还到2050年4月才能结清，因为还是拉长了贷款年限，利息的支出要比前一种方式更多，共计52.81万
从利息的角度看，选择缩短还款年限要比降低月供更为划算
当然选择哪种提前还款方案都需要和自己的实际情况结合看
像小文的情况是工作稳定，用她的话说，再奋斗个十几年，大概40岁出头，然后房贷也还完了，自己无债一身轻
而现实中也有很多购房者会选择继续还款30年，但是月供减少为之前的一半
这样的选择多半是考虑到未来自己的工资收入可能会减少，也想要每个月将月供降低，来提高生活质量
提前还款的原因因人而异，但都有同一个愿望
就是降低自己未来的负债比例，对冲不确定的风险
03
不过，银行也设置了一笔提前还款的违约金
在每个人和银行签署的房贷合同里，有明确规定违约金的计算方式
小文和某某行签订的合同里，就这样写了
如果已经还款满36个月的话，银行不收取提前还款违约金，可能会有一笔手续费，但不贵可以忽略不计，大约是几百块
但是如果还款未满36个月，小文就要接受银行除还款金额以外的6个月罚息
违约金计算下来共差不多是1.2万元
这笔费用就是小文需要支付的违约金
实际上，各个城市和各家银行对于罚息的约定并不相同
有些城市的银行就规定贷款还1年之后，就不收取任何违约金了，而有些银行只收取3个月的罚息，或者按照本金的一定比例收取
我另外咨询了其他银行，比如这家北部湾银行，就是收取本金的千分之五，50万产生的违约金是2500元，比小文选择的银行要少很多
而且小文选择的等额本息方式，前些年是利息高本金低，后面才是利息低本金高，越早提前还，今后偿还的利息比例就会越少
小文还觉得，自己提前还的有点晚了
当她决定拿出自己的存款、股票、基金，包括和家里人借钱来还完50万房贷本金之后，她实际上需要支付的利息，比原来减少了近七十多万
当然了，这里我们还没有计算如果这50万拿去投资的回报率，以及未来的通货膨胀，货币贬值等等
因为对于小文来说
眼下的情况实在容不得她去思考这么远
04
一边是低额收益，另一边是高额利息
大家也看到今年的经济形势并不值得乐观，所有人都在担心自己的贬值
小文钱基本都放在基金和股票账户上，而当投资收益比房贷利率还低
她想的是与其花心思投资挣钱，不如把贷款提前还了，最好在退休前，能够无债一身轻
再加上现在环境很多不确定，对未来的收益比较悲观
小文属于保守且厌恶风险，担心将来说不定亏更多，才想要把房贷先还了
但是，如果使用的是低利率的公积金（3.25%）不建议像小文一样提前还贷，毕竟公积金已经是目前能够贷款的最低利率了
手上的现金，但凡只要选择一个稳健的理财产品，产生的收益都远远高于房贷产生的利息
提前还贷是个人选择和各取所需
你会考虑今年提前还房贷吗，是缩短年限还是减少月供，或手拿现金继续寻找更好的投资机会？
以上为正文，来自乔不丝
房贷提前还款怎么样最划算？
1.纯公积金贷款的客户，不建议提前还款。2.组合贷款。一般银行会根据自己的实际情况，给客户三次提前还贷的机会。最好是两次还清他们的商贷，保留公积金贷款。
3.对于纯商业贷款客户，按照利率计算20年等额本息最合适。
补充信息:
1.纯公积金贷款的客户，不建议提前还款。因为公积金只能用于购房和装修贷款，而装修贷款是短期的。公积金的贷款利率只有3.25%，无论你做什么样的理财收益，都大大超过了贷款利率，对我有利。
2.组合贷款。一般银行会根据自己的实际情况，给客户三次提前还贷的机会。最好是两次还清他们的商贷，保留公积金贷款。每月还款直接从公积金账户中扣除，最大化无忧收益。但我最好提前和银行沟通还款事宜，最好亲自咨询银行。国有大行基本都有提前还款的违约金，第一次提前还款要在第_年之后，一般是3、6个月的利息，提前做好准备。
3.对于纯商业贷款客户，按照利率计算20年等额本息最合适。如果客户选择平均资本或者30年等额本息，提前做好规划，将贷款总额减少到40万本金左右，这样每月还款2200左右，不会影响自己的家庭生活，保证家庭生活质量。提前还房最好只还两次，否则就无法提前还房过户了。
提前还贷款怎么样还比较合算？这样做超省钱
借款人之所以会在偿还贷款的过程中，选择提前还贷，本质上就是为了节省利息，缓解自己的经济压力。提前还贷的方式很多，提前还贷款怎么样还比较合算？一起来跟了解一下，这样做才能超级省钱！提前还贷款怎么样还比较合算？
首先，提前还贷大致分为五种类型。
1、全部提前还款，即是将剩余的全部贷款一次性还清；2、部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，同时将还款期限缩短；3、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短；4、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；5、剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。
在这五种情况中，第一种等于以后的利息都不需要支付了，自然是最划算的。第二种和第三种能够节省大量利息，第四种情况会减小月供负担，但是利息节省程度略小于第二种。第五种情况则会增加月供，减少部分利息，但是相对而言是不合算的。
借款人在选择提前还贷时，需要根据自己当下的实际情况做出选择。应在于尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。可以先计算自己还剩下多少本金和利息需要偿还，再根据自己的还款方式计算哪种还款方式利息更低。
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